국내 최대 규모 정비사업인 둔촌주공아파트 주택재건축사업은 서울시 강동구 둔촌1동 전체에 해당하는 62만6232㎡ 규모를 재정비하는 사업이다. 현재 1~4단지 5930가구를 재건축해 1만2032가구를 공급할 예정이다. 시공은 ▲현대건설 ▲HDC현대산업개발 ▲대우건설 ▲롯데건설이 맡았다. 

13일 부동산 업계에 따르면 둔촌주공아파트 재건축사업의 단위면적 3.3㎡당 공사비는 현재 497만원 수준인 것으로 알려졌다. 이는 당초 공사비(410만원)에서 19% 늘어난 것이다. 조합원들은 추가 인상 가능성을 우려하고 있다.

한 조합원은 “분양가 상한제로 분양시기가 늦춰진 것과 별개로 시공사들의 설계변경이 계속됐다”며 “3.3㎡당 공사비는 당초 410만원에서 450만원, 470만원에 이어 현재 497만원까지 상승했다”고 말했다. 그는 “일부 조합원들은 결국 600만원까지 오를 것으로 우려하고 있다”고 전했다.

한국감정원이 집계한 건물신축단가표에 따르면 지난해 아파트 시공시 1㎡당 평균 공사비는 140만8000원 수준이었다. 3.3㎡ 기준으로는 464만원이다. 둔촌주공 공사비는 작년 평균보다 3.3㎡당 33만원을 상회하고 있는 셈이다. 이는 올해 5월 분양한 과천자이(492만원)와 비슷한 수준이다.

강동구청 관계자에 따르면 2016년 첫 관리처분인가 당시 공사비는 3.3㎡당 410만원에 책정됐다. 당초 계획을 고려하면 건축 연면적(분양+임대) 211만4958.55㎡의 공사비는 2조6280억원으로 추정된다. 

반면 497만원을 적용할 경우 공사비는 3조1850억원까지 상승한다. 둔촌주공 조합이 약 5570억원을 떠안은 셈이다. 조합원 6068명이 인당 9180만원을 부담해야 한다. 공원과 학교 등 공용지 공사비를 포함하면 1억원을 뛰어넘는다.

조합 측은 일반분양(4841가구)과 임대(1046가구)를 실시해 해당 손실을 보전할 계획이지만 상황이 녹록치 않다. 조기에 관리처분계획을 인가받아 분양가 상한제는 피했지만 HUG의 분양가 규제라는 문턱이 남아있다. 

조합은 지난 7일 관리처분계획 변경인가 총회를 열고 분양가 산정의 건을 의결했다. 이날 결정한 분양가는 3.3㎡당 일반분양 3550만원, 조합원 2725만원이다.

현재 조합원이 신청하고 남은 일반분양 물량은 총 4200가구 정도다. 전용면적별로 ▲49㎡ 870가구 ▲59㎡ 1650가구 ▲84㎡ 1680가구로 추정된다. 분양가로 환산하면 약 4조1700억원의 수입이 발생한다. 조합의 예상 수익은 여기서 공사비를 제한 약 1조원으로 예상된다.

반면 HUG는 2600만~2700만원 선을 고수하고 있다. 2700만원으로 가정할 때 분양수익은 3조1700억원으로 조합이 제시한 안보다 1조원이 급감한다.

부동산업계에선 결국 HUG의 뜻대로 분양가를 결정할 가능성이 높다고 조심스럽게 예측하고 있다. 내년 4월 분양가 상한제를 본격적으로 시행하면 조합은 ‘울며 겨자먹는’ 식으로 2~3월내에 분양을 끝마쳐야 하기 때문이다.

한 조합원은 “여러 이유로 사업이 지연되면서 당초 예상했던 환급금 5000만원은커녕 분담금만 높아지는 상황”이라면서 “3년 동안 공사비 6000억원, 일반사업비 9000억원 등 총 1조5000억원이 늘어났다”고 설명했다.