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"차입형토지신탁서 자금투입, 법적 논란 여지"
김진후 기자
2019.12.02 09:15:36
최용호 김앤장 변호사 "자금지원 전제로 수탁행위, 위법 여부 불분명"
이 기사는 2019년 12월 01일 11시 10분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 김진후 기자] 신탁형 개발사업이 늘어나고 있는 가운데, 신탁사의 금융기능이 강화하는 현실을 반영해 법제도를 검토해야 한다는 지적이 나온다. 특히 차입형 토지신탁의 경우 준공 목적으로 신탁사가 자금을 투입하는 사례가 ‘불건전 영업행위’에 해당할 수 있다는 법 해석이 논란으로 부상했다.

최용호 김앤장 법률사무소 변호사는 지난달 29일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 한국신탁학회 학술대회에서 확장 일로를 걷고 있는 신탁사의 금융기능을 조명했다. 그는 “도시정비사업을 제외하면 신탁사가 참여하지 않는 개발사업을 생각하기 어려운 상황”이라며 “신탁사는 개발 참여뿐 아니라 개발사업과 부동산 PF 거래 업무를 확대하는 등 금융기능을 강화하고 있다”고 운을 뗐다.


최용호 김앤장 법률사무소 변호사는 금융기능을 강화하고 있는 신탁업계를 조명했다. 사진=팍스넷뉴스 김진후 기자.

최 변호사는 신탁 방식의 개발사업을 선호하는 이유를 도산 절연과 비용 절감에서 찾았다. 그는 “법률상 신탁재산은 위탁자가 도산할 위험에서 보호되는 도산 절연의 성격을 갖고 있다”며 “비용 면에서는 담보권 저당 시 드는 등록면허세가 신탁 방식에선 월등히 절감된다”고 설명했다.


부동산 신탁사의 금융 기능이 강화되고 있는 시점이지만 한계점도 드러내고 있다고 최 변호사는 지적했다. 그는 “차입형 신탁 등 개발사업에서 신탁사가 지는 위험 부담행위가 법률상 허용되는지에 대한 논의가 충분치 않은 상황”이라고 말했다.


개발사업에서 부동산 신탁사는 관련법상 여신기능과 보증기능이 존재하지 않기 때문에 그 역할을 제한 받는다. 신탁사의 역할은 ▲부동산담보신탁을 통한 담보 확보 ▲부동산처분신탁 ▲관리형토지신탁 ▲차입형토지신탁을 통한 자금조달 ▲PF대출금·분양수입 등 자금관리로 나뉜다.

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최 변호사는 “신탁사는 금융투자업으로 분류돼 있는데, 법령은 금투업이 영위할 수 있는 다른 금융업무를 특정해 두었다”며 “반면 신탁업의 본질을 벗어나는 대출업무, 지급보증업무, 대출채권의 매매업무를 겸업할 수 없다”고 설명했다.


이중 차입형신탁사업은 유일하게 신탁사가 실질적인 대주로 참여할 수 있고 높은 위험도에 상응하는 비싼 신탁 보수를 받기 때문에 다수의 신탁사가 눈독을 들이고 있다. 다만 신탁사의 토지비 대출에 제약이 있다는 해석이 일반적이다. 개발사업에는 토지비와 사업비(공사비 등)가 소요되는데 신탁사는 이중 사업비 대출의 금융 기능 역할을 맡아왔다.


그는 “신탁사가 할애한 고유계정 내 비용은 신탁사무처리를 위한 비용으로서 여타 우선수익자에 우선해 상환 받을 수 있는 방법이 있고 실무적으로도 시도가 이뤄지고 있다”며 “이것이 법적으로 명확해지면 신탁사가 부동산 PF의 실질적인 후순위 금융 기능도 담당할 수 있고 PF 대주단 역시 PF 대출 미상환 위험을 줄일 수 잇다”고 덧붙였다.


이에 대해 토론자로 배석한 이성수 한국토지신탁 변호사는 “현행 법률에 따르면 여전히 논란이 되고 있는 부분은 남아있다”며 “신탁사가 고유계정 차입금보다 PF 대출을 먼저 상환할 경우 자본시장법상 금지하고 있는 토지비 지원행위가 될 수도 있다는 해석이 있기 때문”이라고 말했다.


그는 “조사 결과 옛 신탁업법이 규정한 ‘불건전 영업행위’의 하나인 자금지원 규정을 토지비로 임의 해석한 측면이 있다”며 “반면 현행 자본시장법에선 자금지원을 전제로 한 수탁행위가 위법으로 규정하고 있는지는 불분명하다”고 주장했다.


이 변호사는 “신탁사가 위탁자나 수익자에 대해 신탁밥상 비용상환청구권을 보유하고 있고, 상환 당시에는 신탁사업이 진행 중이다”며 “이 때문에 법적인 문제가 되는 ‘손실보전 행위’가 있었다고 단정하기는 어렵다”고 해석했다.


그는 “자금집행 순서를 임의 변경하지 못하도록 규정한 내용은 적용 시점을 금융기관과의 자금집행 순서 약정을 한 이후로 봐야 한다”며 “결론적으로 자금집행 순서 변경은 적법한 범위 내에 있는 것으로 보인다”고 말했다. 

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