[딜사이트 박성준 기자] 코람코자산신탁 계열 리츠가 서울 강남구 논현동 가구거리 일대 오피스 개발사업에 1000억원을 선투입한다. 신세계센트럴로부터 사들이는 토지 대금 일부를 거래종결 전 먼저 지급하기 위해서다. 착공 전 사업비 조달과 부지 확보 절차에 속도를 내기 위한 것으로 풀이된다.

14일 투자은행(IB)업계에 따르면 코람코제165호일반사모부동산투자회사는 최근 신세계센트럴과 체결한 서울 강남구 논현동 55-12번지 일원 토지 양수도 계약의 지급 구조를 변경했다.

해당 토지의 양수가액은 2050억원이다. 양수 목적은 개발사업 시행을 위한 부지 확보다. 당초 코람코제165호리츠는 거래종결 예정일에 잔금 1948억원을 일시 지급할 예정이었다. 그러나 변경계약을 통해 2026년 4월30일 중도금 1000억원을 먼저 지급하고, 거래종결 예정일에 잔금 948억원을 지급하는 구조로 바꿨다. 거래종결 예정일은 2026년 12월31일이다.

이번 개발사업은 서울 강남구 논현동 55-16번지 일원에서 추진되는 업무시설 개발 프로젝트다. 사업 일정은 당초 2026년 9월 착공, 2029년 10월 준공을 목표로 하고 있으나 일부 일정이 지연되면서 내년초 착공에 나설 것으로 보인다.

중도금 재원은 우선주 유상증자와 유동화 구조를 통해 마련됐다. 코람코제165호리츠는 지난달 30일 제3자배정 유상증자를 결정했다. 발행 주식은 우선주 9700만427주, 발행가액은 주당 1000원이다. 총 조달 규모는 970억427만원이다. 납입일은 2026년 4월30일이며 배정 대상자는 특수목적법인인 살리다제일차다.

유상증자 이후 코람코제165호리츠의 지분구조는 살리다제일차 중심으로 재편됐다. 코람코제165호리츠의 주요주주 주식보유 변동 공시에 따르면 살리다제일차는 2026년 5월1일 우선주 9700만427주를 신규 취득해 지분율 82.01%의 최대주주로 올라섰다. 반면 기존 최대주주였던 신세계센트럴은 보유 주식 수 2078만4728주를 유지했지만 유상증자에 따른 희석 효과로 지분율이 97.65%에서 17.57%로 80.08%포인트(p) 낮아졌다. 코람코자산운용과 코람코자산신탁의 지분율도 각각 0.34%, 0.08%로 축소됐다.

살리다제일차는 대주단으로부터 조달한 총 1000억원으로 코람코제165호리츠의 제1종 종류주식을 인수한다. 거래 구조를 단순화하면 대주단이 살리다제일차에 자금을 공급하고, 살리다제일차가 코람코제165호리츠 우선주를 인수한다. 코람코제165호리츠는 이 자금을 활용해 신세계센트럴에 토지 중도금을 지급한다.

눈에 띄는 부분은 신세계센트럴이 단순한 토지 매도자에 그치지 않는다는 점이다. 살리다제일차는 코람코제165호리츠 우선주를 인수하지만, 해당 우선주의 향후 회수금액 변동 위험을 그대로 부담하지 않는다. 이를 위해 신세계센트럴과 별도의 정산계약을 체결했다. 향후 살리다제일차가 보유한 우선주를 처분하거나 정산할 때 회수금액이 1000억원에 못 미치면 신세계센트럴이 부족분을 보전한다. 반대로 회수금액이 1000억원을 넘으면 초과분 중 10%만 살리다제일차가 가져가고, 나머지 90%는 신세계센트럴에 지급한다. 살리다제일차는 우선주 가치 변동에 따른 손익을 대부분 신세계센트럴에 넘기는 대신, 신세계센트럴로부터 고정수익을 받는 구조다.

이는 살리다제일차가 개발사업의 가치 상승·하락 위험을 온전히 부담하는 투자자가 아니라, 고정수익을 받는 금융투자자에 가깝다는 의미다. 신세계센트럴은 토지대금 일부를 조기 회수하면서도 우선주 가치 변동에 따른 경제적 이해관계를 유지한다. 표면상으로는 코람코 리츠의 부지 매입이지만, 실질적으로는 신세계센트럴이 개발사업 구조 안에 계속 남아 있는 셈이다.

해당 우선주는 비상장 리츠 주식인 만큼 거래소 시세가 존재하지 않는다. 다만 개발사업 진행 상황, 자산가치, 향후 매각·정산 조건 등에 따라 회수 가능 금액은 달라질 수 있다. 신세계센트럴과의 정산계약은 이 같은 회수금액 변동 위험을 통제하기 위한 장치로 풀이된다.

코람코자산신탁 관계자는 "현재 프로젝트는 인허가 관련 사항을 마무리 짓고 있다"며 "중도금을 지급해 사업의 효율을 높여 내년에 착공에 나서게 될 것으로 예상된다"고 말했다.