[딜사이트 박안나 기자] 금호건설의 PF(프로젝트파이낸싱) 부실사업장 정리가 막바지에 이르는 모양새다. 워크아웃 당시 상환 의무가 시행사에서 금호건설로 넘어온 부실사업장 PF채무는 10건을 웃돌았지만, 최근 1곳을 추가로 정리하면서 그 숫자가 단 2건으로 줄어들면서다.

금호건설은 2014년 2월 공평지구 관련 PF보증채무 출자전환을 시작으로 꾸준히 부실 사업장을 정리해왔다. 워크아웃 당시 조 단위를 웃돌았던 PF보증채무 규모는 지난해 말 기준 3000억원 아래로 내려갔다. 누적 출자전환 규모는 7500억원에 이른다. 금호건설은 이를 통해 재무건전성이 대폭 상승하는 효과를 거두게 됐지만, 금호건설 주가가 전환가액 대비 극히 낮아 대주단들 입장에서는 휴지조각을 받는 셈이나 다름 없다.

◆ PF 보증채무 70억 출자전환…6000% 할증에 채권단 손실 눈덩이

 

최근 출자전환 된 채무는 인천 영종지구 금호어울림 신축사업과 관련된 PF대출이다. 시행사 이토건설의 신용보강을 위해 금호건설(당시 금호산업)이 채무인수 약정을 제공했었다. 이토건설은 2012년 기업회생절차를 신청했고, 이후 2013년 7월 인천지방법원에서 회생절차 개시 결정을 받았다.

영종지구 금호어울림 PF 대출잔액은 약 70억원으로, 농협은행, DB생명보험 등 대주단이 회수하지 못한 금액이다. 신한은행과 농협은행이 각각 28억원, DB생명보험은 14억원의 미회수 채권을 금호건설 주식으로 받는다.

출자전환은 제3자배정 유상증자 방식으로 진행됐는데, 과거 금호건설 워크아웃 당시 채권금융기관협의회를 통해 결정된 1주당 발행가액 16만900원을 기준으로 주식이 배정됐다. 채권자별 미회수 채권금액에 따라 배정된 주식 수량은 신한은행에 1만7290주, 농협은행에는 1만7253주, DB생명에는 8622주다.

보통 제3자배정 유상증자는 청약일 기준 3거래일~5거래일의 주가 및 거래량을 반영해 산출한 가중산술평균주가를 유상증자 발행가액으로 적용한다. 이에 따라 산출된 발행가액은 2640원인데, 채권금융기관협의회에서 결정된 전환가액 16만900원과 비교하면 할증률은 무려 5994.7%에 달한다.

실제 시장가치를 바탕으로 산출된 발행가액 2640원을 대입하면, 신한은행과 농협은행은 채권 28억원 대신 4600만원, DB생명은 14억원 대신 2300만원어치 주식을 손에 쥐게 됐다. 10년 넘게 지급받지 못한 이자까지 고려하면 채권단의 손해 규모는 수십억원에 이른다.

◆ PF 보증채무 출자전환 대상 2곳 더…채권잔액 2838억

지난해 말 기준 인천 영종지구 금호어울림 외에도 금호건설이 과거 시행사 대신 PF대출을 떠안은 사업장은 2곳이 더 있다.

서울시 동작구 상도동 산 65-49외 21필지에 조성 예정이었던 동작구 상도동 공동주택(상도동어울림) 신축사업과 2000가구 규모 대단지로 계획됐던 용인 동천2지구 개발사업이다.

두 사업장과 관련한 PF대출 잔액은 지난해 말 기준 상도동어울림 1560억원, 용인 동천2지구 1278억원이었다. 합산 금액은 2838억원에 이른다.

금호건설은 상도동 공동주택 신축사업을 위해 시행사 세아주택이 본PF 대출을 일으키던 당시 연대보증으로 힘을 보탰다. 세아주택은 산은캐피탈 등 금융사 15곳을 대주단으로 확보해 약 1600억원의 자금을 조달했었다.

이들 대주단은 적게는 20억원에서 많게는 300억원을 빌려줬다. 상도동 사업장 채권단 가운데 상도동 PF에 100억원 이상의 자금을 댄 곳은 ▲산은캐피탈 300억원 ▲우리투자증권(금호종금) 290억원 ▲유안타증권(동양종금증권) 200억원 ▲한화손보 150억원 ▲한국투자저축은행 150억원 ▲KB증권(현대증권) 100억원 등이었다.

2009년 말 금호건설이 워크아웃을 신청하고 2010년 회생정차가 개시되면서 금호건설의 연대보증 등 PF 신용보강이 무의미해졌다. 결국 PF 만기연장이 불발되면서 연대보증인이었던 금호건설도 채무상환 의무를 지게 됐다.

지난해 말 기준 금호건설 사업보고서에 기재된 PF대출잔액이 모두 출자전환된다고 가정하면, 채권자별로 대여 금액에 따라 1만2430주~18만6451주의 금호건설 보통주를 받아가게 된다.

금호건설 보통주가 1주당 3000원에 조금 못 미치는 수준에서 거래되고 있는 점을 감안하면 대주단이 채권 대신 받아가는 주식의 시장가치는 고작 3700만원~5억6000만원 수준에 불과하다. 잔여 채권금액 대비 2%에도 미치지 못하는 금액이다.

 

◆ PF 보증채무 전액 출자전환시 부채비율 급감…재무건전성 '쑥'

채권단이 원금을 대부분 날린 반면 금호건설은 출자전환 덕에 재무구조 개선 효과를 누리게 된다. 출자전환에 따라 PF관련 부채는 사라지고 그만큼 자본이 증가하면서다.

지난해 말 기준 금호건설의 연결기준 부채 총계는 1조3273억원, 부채는 2254억원이었다. 부채비율은 무려 589%에 달한다. 최근 출자전환된 70억원을 반영하면 부채비율은 소폭 낮아진다. PF 부실에 따른 채무인수 금액은 70억원이었지만, 금호건설은 약 5억원을 충당부채로 잡아뒀었다. 충당부채로 계상된 5억원이 출자전환되면 부채비율은 587%가 된다.

여기에 남아있는 출자전환 예정 채무를 감안하면 금호건설의 부채비율은 더욱 개선될 것으로 예상된다.

상도동 공동주택 신축사업과 용인 동천2지구 개발사업 관련 PF 대출잔액 합계는 2838억원이다. 이 금액이 전액 손실로 확정돼 출자 전환되면, 그만큼 금호건설의 부채는 줄고 자본은 증가하게 된다.

다만 실제 손실확정금액은 채권잔액 대비 감소할 것으로 관측된다. 두 사업장 모두 PF 부실 이후 새로운 시행사들이 토지를 매입해 개발을 완료한 만큼, 새 시행주체가 지불한 토지 매입대금이 PF 채무상환에 투입될 수 있어서다.

실제로 용인 동천2지구 개발사업에 자금을 댄 교직원공제회의 경우 자금 회수를 위해 담보 토지를 경매에 넘겼었다. 해당 토지를 DSD삼호에서 낙찰 받아 동천자이 및 동천센트럴자이를 조성했다. 교직원공제회는 경매낙찰금액으로 투자금을 일부 회수할 수 있었다.

손실확정 및 출자전환 결의에도 다소 시일이 걸릴 전망이다. 시행주체가 변경되는 과정에서 기존 채권단과 새 시행사 사이 소송 등 공방이 계속되고 있어 손실확정이 지연되는 탓이다.

상도동 공동주택 신축사업 부지는 포스트개발이라는 신생 업체가 차지했고, 이후 대우건설을 시공사로 선정해 상도푸르지오클라베뉴로 개발했다. 기존 채권단에 포함됐던 일부 저축은행의 파산관재인 자격으로 예금보험공사가 포스트개발을 상대로 제기한 소송이 여전히 진행 중이다.

금호건설 관계자는 "상도동 공동주택 관련 충당부채는 지난해 말 기준 60억원이며 용인 동천2지구 충당부채는 74억원"이라고 설명했다. 

금호건설이 떠안았던 PF대출잔액은 2800억원에 이르지만 담보회수율 등을 감안해 130억원가량만 계상했던 것으로 파악된다. 두 사업장 PF 대출잔액이 모두 출자전환 될 경우 부채는 1조3139억원으로 줄고 자본은 2388억원으로 증가한다. 부채비율은 550.2%로 하락할 수 있다는 계산이다. 

금융권 관계자는 "부지는 매각됐지만 매각대금이 전액 PF대출 상환에 투입되지 않았을 수도 있어 손실확정 금액을 예단하기는 쉽지 않다"며 "PF 채권이 여러 금융기관으로 분산돼 개별적으로 소송 등이 진행되는 경우 채권단 내부에서 회수금액에 대한 손실확정 결의가 지연된다"고 설명했다.