[딜사이트 김정은 기자] 이지스자산운용이 약정 시기로부터 두 달이 지났지만 아직까지 경남 양산 유산 물류센터를 매입을 하지 않은 것으로 나타났다. 해당 물류센터가 저조한 임대율을 보이고 있어 매입 시 수익성 확보가 어렵다는 판단, 매입시기를 미루고 있는 것으로 파악됐다.

19일 업계에 따르면 이지스자산운용은 지난해 8월 경남 양산 유산 물류센터가 준공한 이후 7개월이 지났지만 매입을 하지 않았다. 지난 2022년 이지스자산운용은 물류센터 준공 후 5개월 이내 매입을 하기로 약정했지만 이를 이행하하지 않은 것이다.

경남 양산 유산 물류센터는 경상남도 양산시 유산동 509번지 일원에 위치한 지하 1층~지상 3층 규모의 물류센터다. 총 연면적이 5만2697㎡에 달하는 대규모 물류센터다.

해당 물류센터의 시행사는 석암물류로, 석암물류의 주요 주주는 ▲프런티어인베스트먼트 50% ▲새한신용정보시행 37.50% ▲이지스자산운용 12.50% 등이다. 신화건설이 시공을 맡았으며, KB부동산신탁이 책임준공형 토지신탁 방식으로 해당 사업을 수탁했다.

석암물류는 지난 2022년 10월 물류센터 개발사업을 추진하기 위해 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켰다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금은 총 1050억원 규모로, ▲트렌치A 740억원 ▲트렌치B 200억원 ▲트렌치C 110억원 등이다. 이자율은 5.61%~7.87% 사이에 형성됐다. 대출 기간은 최초 대출 실행 시기로부터 28개월 후인 올해 2월 말이다.

당시 물류센터 시장은 공급과잉 상태로, PF대출 승인이 쉽지 않았지만 경남 양산 유산 물류센터는 이지스자산운용의 선매입 확약 덕분에 PF대출 승인이 수월했다. 이지스자산운용은 준공 후 5개월 이내 일반사모집합투자기구를 통해 1200억원에 해당 물류센터를 선매입하겠다는 계약을 체결했다. 선매입은 개발 중인 자산을 준공 후 매입하겠다고 약정하는 방식으로, 미분양 등의 우려를 덜어 사업의 안정성을 제고했다.

하지만 이지스자산운용은 기약정한 시기가 지났음에도 물류센터를 매입하지 않았다. 임대율이 25%정도로 저조한 상태가 이어지자 수익 창출이 어려울 것이라는 판단이다. 실제로 해당 물류센터는 2월 말 기준 총 4개층 중 1개층만 임대한 상태다.

특히 이지스자산운용은 저조한 임대율로 인해 기존에 설계했던 수익구조를 구축하지도 못하게 됐다.

당초에는 이지스자산운용은 물류센터를 매입한 뒤, 물류센터를 담보로 잡은 담보대출을 받은 뒤 기존의 PF대출을 상환할 예정이었다. 통상 담보대출은 PF대출보다 이자율이 2%포인트 낮은 만큼 이자비용을 절감하는 효과를 낸다. 하지만 해당 물류센터는 임대율이 워낙 저조해 임대수익을 확보하기는커녕 담보대출조차 불가능해진 것이다.

이 같은 상황에 해당 물류센터의 PF대출은 지난달 말 만기가 도래했다. 이지스자산운용의 매입대금 1200억원이 제때 유입되지 못함에 따라 상환이 불가하면서 PF대출 만기기한을 6개월 연장했다.

문제는 PF대출 만기 연장으로 감당해야 하는 이자 부담이 커졌다는 점이다. PF대출금에 대한 이자비용은 1년에 약 66억원으로 추산된다. 이번 PF대출 연장으로 6개월 동안 33억원의 이자비용을 추가로 지불하게 됐다.

이지스자산운용 관계자는 "대주단과의 합의를 거쳐 PF대출 만기 기한을 연장했으며, 이번 연장의 건은 6개월을 추가로 연장할 수 있는 약정"이라며 "1개층만 추가로 임차인을 구하게 되면 담보대출을 받을 수 있어 그때 물류센터 매입에 나설 계획"이라고 말했다. 이어 "물류센터 매입을 위해서 추가 임차인 모집을 위해 노력하고 있다"며 "특히 부산, 경남을 기반으로 하는 제조업체들과 양산의 15~20년 이상된 구축 물류창고를 사용하는 업체들을 타겟으로 마케팅을 진행 중"이라고 덧붙였다.