[딜사이트 박성준 차장] 우리나라 굴지의 유통업체 홈플러스가 기습적으로 법정관리(기업회생절차)를 신청하면서 사회 각 분야에 파장이 일고 있다.

겉보기엔 대형 유통업체의 경영위기로 치부할 수도 있지만, 홈플러스가 그동안 만들어 놓은 복잡한 이해관계를 고려하면 부동산업계로 불똥이 튈 가능성이 크다.

사모펀드인 MBK파트너스는 지난 2015년 홈플러스를 인수한 이후 투자금을 빠르게 회수하기 위해 알짜 점포를 매각한 뒤 다시 임차하는 세일앤리스백 전략을 택했다. 이에 홈플러스는 현재 전국 126개 점포 가운데 절반 정도를 임차해 사용하고 있다. 부동산을 매각하면 단기 유동성 확보에는 좋지만, 장기적으로는 홈플러스가 비싼 임차료를 지속적으로 감당해야 한다.

비싼 임차료를 내야 하는 배경은 매도자와 인수자 간 이해관계에 있다. 홈플러스가 보유한 부동산을 높은 가격에 매각하기 위해서 향후 자신들이 내야할 임차료 역시 높게 설정할 수밖에 없다. 높은 임대료가 유지돼야 부동산 가치도 이에 따라 높게 측정돼 인수자가 향후 개발에 나서거나 매각할 때 유리하기 때문이다.

당시 홈플러스 점포를 인수한 시행사나 운용사는 부동산을 펀드에 편입했다. 이들은 홈플러스와 임대계약 종료 후 해당 부지에 주상복합이나 오피스텔 개발을 계획하고 있었다.

문제는 코로나 팬더믹 이후 유통업계 환경이 완전히 바뀌면서 나타났다. 홈플러스의 실적이 고꾸라지면서 향후 부동산 개발까지 염두에 뒀던 계획들이 모두 불안해지기 시작했다.

MBK파트너스가 홈플러스를 인수한 초기엔 높은 임대료 지불이 큰 문제로 다가오지 않았지만 수년 간 실적이 하락하면서 고정비용도 부담스럽게 됐다. 결국 홈플러스는 현재 상황에서 임차료의 조정 또는 현실화를 요구할 가능성이 높다. 그렇게 되면 부동산 펀드를 운용 중인 시행사와 운용사는 난감해진다.

임대료가 낮아지면 펀드의 수익률이 하락해 투자자들에게 배당금을 제대로 지급하기 어려워진다. 이는 펀드의 기한이익상실(EOD) 가능성을 높이며 부동산 자산 가치 하락으로 이어진다. 향후 개발 계획에도 차질을 빚을 수 있다. 시행사나 운용사 입장에서는 아예 개발을 포기하고 최대한 빨리 부동산 자산을 매각하는 것이 나을 수도 있다.

그러나 이마저도 쉽지 않다. 홈플러스 영업의 불확실성과 부동산 경기 침체로 인해 자산 가치가 기대만큼 오르지 않았기 때문이다. 급하게 매각에 나선다고 해도 원하는 가격을 받기 힘든 진퇴양난의 상황이다. 이 때문에 일부 홈플러스 부지의 개발 계획은 당초 예상보다 더 길게 미뤄지고 있다. 결국 경기 호황일 때만 가능한 프로젝트였던 셈이다.

일각에서는 이런 문제의 근본 원인이 MBK파트너스의 불순한 인수 목적에서 기인했다고 지적한다. 홈플러스 본연의 경쟁력을 키우기보다 부동산 자산만 노리고 인수합병에 나섰다는 주장이다. 실제로 MBK파트너스는 홈플러스 인수 당시 대규모 인수금융을 일으킨 후, 세일앤리스백으로 투자금 회수에만 집중했던 것도 사실이다.

결국 언제 문을 닫을지 모르는 홈플러스를 두고, 이러지도 저러지도 못하는 운용사만 남게 됐다. 건물주의 삶도 결코 쉽지는 않다.