[딜사이트 박성준 기자] 하이엔드 주거 더팰리스73이 들어설 예정이었던 옛 쉐라톤 팔래스 서울 호텔 부지의 매각 작업이 순조롭게 진행 중이다. 지난해 일부 대주의 브릿지론 연장 거부로 인해 시행사인 더랜드그룹은 더팰리스73의 개발 부지를 매각하기로 결정했다. 매각 작업은 이르면 2월에 완료될 예정이었지만 일부 절차에 시간이 걸리면서 일정은 약간 지연될 전망이다. 그 가운데 브릿지론 금액 일부의 거래가 발생하면서 대주단도 일부 바뀌었다.

18일 업계에 따르면 더팰리스73 부지의 매각 작업에 시간이 조금 더 지체될 전망이다. 더팰리스73 개발사업은 서울시 서초구 반포동 63-1번지 일원 4457㎡ 부지에 하이엔드 주거시설을 신축하는 프로젝트다. 옛 팔래스 강남호텔을 재건축해 연면적 2만6082㎡, 지하 4층~지상 35층 2개동, 공동주택 58가구 및 오피스텔 15실 규모로 조성될 예정이었다.

더팰리스73을 개발하는 더랜드그룹 계열사인 랜드미와 투게더홀딩스는 지난해 12월 스타로드자산운용 컨소시엄과 더팰리스73 사업 부지 매각에 관한 양해각서를 체결했다.

양해각서 체결 당시 올해 2월에 본 매매계약을 체결하기로 일정을 잡았다. 매매대금은 5500억원이다. 매매계약이 늦어지면 이행보증금이 더랜드그룹에 귀속되는 내용도 포함시켰다.

업계 관계자에 따르면 매각 작업 진행에는 변경이 없다. 현재 매각 과정상 관할구청에 관한 현안이 남아있어 내용 협의에 시간이 더 소요되는 중이다. 이 관계자는 매매 본계약이 2월을 만약 넘기더라도 3월즈음에는 절차가 마무리될 가능성이 높다고 전했다.

이와 더불어 최근 대주단도 일부 교체됐다. 앞서 더팰리스73 개발사업을 위해 브릿지론 4050억원을 조달했다. 선순위 3300억원, 중순위 550억원, 후순위 200억원으로 구성돼 있다.

이 중 롯데손해보험이 대여한 선순위 대출금 1000억원을 이지스자산운용이 할인된 가격으로 인수했다. 브릿지론 대출금을 거래한 배경으로는 양사의 사정이 있었을 것으로 분석된다. 롯데손해보험의 경우 이번 더팰리스73 개발 사업의 브릿지론 연장 과정에서 자금 회수 의지를 줄곧 나타냈다.

업계에서는 롯데손해보험의 브릿지론 대출 매각에 관해 금융당국의 새로운 회계 가이드라인 IFRS17에 따른 K-ICS(지급여력비율·킥스) 급감이 작용했을 것으로 보고 있다. 지급여력비율은 보험사가 고객에게 돈을 돌려줄 수 있는지 여력을 체크하는 비율인데 금융당국에서는 150% 이상을 유지하도록 권고하고 있다. 롯데손해보험의 킥스 비율은 지난해 3분기 말 기준 159.8%를 기록하며 아슬아슬한 상태다. 다만 롯데손해보험 관계자는 이 같은 분석을 일축하며 "지난해 상반기 목표수익률을 달성해 엑시트를 하는 것일 뿐 킥스비율과는 관계가 없다"고 말했다.

이지스자산운용은 이번 기회를 통해 반포 알짜부지의 NPL(부실채권)을 싼 값에 인수한 셈이다. 이지스자산운용은 지난 2016년 NPL 운용본부를 신설하고 규모를 늘려왔다. 현재 4개의 펀드 조성을 완료했다.

최근에는 해당 파트의 명칭을 '스페셜시츄에이션파트'로 변경했다. 이 부서는 NPL펀드를 운용하거나 PF 재구조화 업무를 주로 담당한다. 이번에 롯데손해보험에서 인수한 1000억원의 대출금은 새로운 펀드를 조성해 담았다. 인수 배경은 당장의 개발에 참여하는 목적은 아닌 것으로 풀이된다. 선순위 대출의 안정성과 더불어 높은 수익성이 보장된 NPL펀드의 운용을 위한 것으로 해석된다.

업계 관계자는 "브릿지론 대출의 거래와 부지 매각 작업은 관련이 없는 별개의 사건으로 매각은 순조롭게 진행되고 있다"고 말했다.