[딜사이트 김현진 기자] 서울 금천구 가산동에 건립 중인 지식산업센터 '가산3차 SKV1센터'가 미분양 해소에 애를 먹고 있다. 분양 당시 지식산업센터에 대한 수요가 급랭하면서 전체 공급 호실 가운데 절반 가량이 미분양으로 남아있는 상황이다. 최근 가산동 일대에 지식산업센터 공급이 많았던 점을 고려하면 준공 후 임차수요 확보에도 난항을 겪을 수 있다는 우려가 나온다.

17일 건설업계에 따르면 서울 가산동에 지난 2022년 말 분양을 시작한 지식산업센터 '가산3차 SKV1센터'의 현재 분양률이 62.1% 수준인 것으로 확인됐다. 전체 호실이 679실인 점을 고려하면 421실이 분양된 셈이다.

가산3차 SKV1센터는 서울 금천구 가산동 일원 6695㎡(2025평) 부지에 연면적 5만8445㎡(1만7679평), 지하 5층~지상 20층 679실 규모의 지식산업센터다. 시행사는 더베스트포유, 시공사는 SK에코플랜트다.

더베스트포유 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 가산3차 SKV1센터의 분양호수는 352실로 분양률은 51.8%다. 최근 분양률이 62%인 점을 감안하면 10개월 동안 분양률이 10%p(포인트) 상승에 그친 것이다.

가산3차 SKV1센터의 분양률 상승이 더딘 데에는 높은 분양가격 때문이라는 지적이 나온다. 가산3차 SKV1센터의 3.3㎡(평)당 분양가격은 2800만원 수준이다. 인근에 분양한 다른 지식산업센터의 평당 분양가격이 1450만~1600만원 수준인 점을 고려하면 1000만원 이상 높은 것이다.

가산3차 SKV1센터의 준공 예정일은 내년 6월이다. 현재 지식산업센터 시장 분위기를 고려하면 준공까지 200실 이상의  미분양 물량을 해소해야 한다는 분석이다.

시행사인 더베스트포유가 가산3차 SKV1센터 개발사업을 통해 예상한 분양수익은 4443억원이다. 지난해 말 기준 누적 분양수익은 590억원으로 10분의 1 수준에 불과하다.

미분양으로 인해 온전한 수익을 거두기 어려운 상태다. 이에 사업 진행을 위해 조달한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 상환에도 어려움이 있을 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 더베스트포유가 다수의 대주단으로부터 조달한 PF 대출금 규모는 1815억원이다. 대주단 구성을 보면 ▲선순위 1200억원 ▲중순위 400억원 ▲후순위 100억원 등이다.

선순위 대주에는 메리츠화재가 참여했다. 흥국생명은 중순위 15억원과 후순위 50억원 대주로 각각 참여했으며, 특수목적법인(SPC) 팬텀가산포유제일차(385억원)와 투드래곤가산(50억원)도 각각 중순위, 후순위 대주단에 이름을 올리고 있다.

문제는 더베스트포유가 대주단과 분양률 관련 위약금 계약을 체결했다는 점이다. 더베스트포유는 PF 대출 관련 우선수익과는 별도로 분양률 미달성 시 위약벌금의 130%를 우선수익한도로 설정했다. 관련 우선수익한도액은 총 142억원이다.

부동산 업계 관계자는 "가산3차 SKV1센터가 서울시내에 위치했지만 인근 지역에 지식산업센터가 많이 공급돼 분양률이 저조한 것으로 알고 있다"며 "현재 시장 수요를 고려하면 분양률을 끌어올리기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.