[딜사이트 박안나 기자] 2026년 주택 공급절벽이 다가오면서 집값 상승세와 양극화가 지속될 것이라는 전망이 나왔다. 수요자들의 니즈가 충족되는 조건을 갖춘 주택공급이 충분치 않다는 점에서 선호지역 주택의 희소성이 높아져 집값도 높아질 것이라는 지적이다.

특히 서울지역은 새로운 부지를 찾기 어렵다는 점에서 재개발·재건축사업 활성화를 통해 주택공급 물량을 유의미한 수준으로 끌어올리고, 정부의 적극적 지원도 뒷받침돼야 한다는 주장이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '노후 도시정비 재건축 재개발 추진 전망'이라는 주제로 열린 '2024 딜사이트 부동산개발포럼'에서 주제발표를 통해 "주택 공급량 3만~4만가구가 중요한 게 아니라 사람들이 원하는 지역에 원하는 주택이 얼마나 공급되는 지가 핵심"이라며 "사람들이 원하는 양질의 주택을 기준으로 생각하면 충분한 공급이 이뤄지지 못하고 있다는 점이 가장 큰 문제"라고 말했다.

◆ 주택공급 통계의 함정…수요자 니즈 충족 '양질의 주택' 공급 중요

국토교통부에 따르면 국내 주택보급률은 2008년 100%를 돌파했다. 일반가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 100%는 웃돌며 초과공급 시대가 열린 셈이다.

하지만 주택시장에서는 늘 공급부족 문제가 제기되는데, 절대적 주택 수가 아닌 실수요자들이 원하는 조건의 주택이 부족한 탓에 주택문제가 발생하는 것으로 분석됐다.

김 소장은 "내가 원하는 지역의 주택이 있느냐를 봐야 하는데 서울 자체는 주택보급률도 100 미만"이라며 "이마저도 우리가 원하는 주택이 아닌 침수피해 등이 발생하는 노후 반지하 빌라도 포함되는데, 과연 유의미한 통계인지 생각해봐야 한다"고 말했다.

양질의 주택이 충분하지 않은 탓에 조건에 부합하는 주택에만 수요가 몰리면서 가격이 상승할 수밖에 없다는 분석이다.

서울 및 수도권과 지방의 주택시장 온도차 역시 이같은 주장을 뒷받침한다. 주택청약의 경우 서울 및 수도권 주요 지역의 청약 경쟁률은 매우 높지만, 지방은 악성 미분양, 중도금 미이행 등이 꾸준히 늘고 있다. 실수요자들이 원하는 서울 아파트에만 수요가 집중되는 상황이다.

실수요자들이 원하는 '양질'의 주택이 부족한 가운데, 절대적 주택 공급 물량이 줄어드는 '공급절벽'이 나타날 것으로 예상됐다.

김 소장은 "착공 및 인허가 물량을 바탕으로 아파트 공급을 산출할 수 있는데 인허가 물량이 어마어마하게 줄고 있다"며 "2024년, 2025년은 연간 2만에서 3만가구 정도 입주하는데, 2026년은 많아야 1만건이고 그에 미치지 못할 가능성이 높다"고 전했다.

'공급절벽'이 예상되는 가운데, 기존 주택의 멸실에 따라 주택 총량도 감소할 것이라는 전망도 나왔다. 서울시에 따르면 노후화로 멸실되는 주택이 매년 2만~3만가구에 이른다. 신규공급 물량이 멸실 물량에 미치지 못하는 데 따라 전체 주택 숫자는 감소하게 된다. 이에 주택 공급부족 문제가 계속될 것이라는 분석이다.

◆ 주택 공급확대 해답, 재건축·재개발…사업성 제고 위한 대책 필요

양질의 주택공급을 늘릴 수 있는 방안으로는 재건축 및 재개발 등이 꼽혔다. 실수요자들이 선호하는 위치와 기반시설 등 조건을 갖추기 위해서는 도심에 넓은 부지가 필요한 탓이다.

김 소장은 "서울과 같은 도심은 재개발‧재건축이 아니면 양질의 주택이 공급 될 수 없는 구조"라며 "우리가 거주하기 싫어하는 주택, 노골적으로 얘기하면 빌라와 같은 주택들을 우리가 원하는 주택 아파트로 바꿔줘야 된다"고 말했다.

하지만 건설원가 상승 등 영향으로 재건축, 재개발 등 정비사업 분담금이 치솟으며 사업 진행에 차질이 빚어지는 사례가 늘고 있다. 정비사업을 통한 양질의 주택공급이 필요한 상황에서 공급이 제대로 이뤄지지 못해 주택문제가 이어지고 있다.

정비사업 속도를 높이고 사업성을 제고할 수 있도록 정부의 규제완화 및 지원방안이 필요하다는 지적이다. 특히 과도한 공공기여를 줄이고 임대주택 가격을 현실화해야 하는 것으로 분석됐다. 용적률 상향을 위해 기부채납 및 임대주택 공급이 이뤄지는데, 이 과정에서 사업성이 저하돼 결국 파행으로 치닫는 사례가 나타나기도 하는 탓이다.

실제로 공공에서 임대주택을 매입할 때 가격을 실제 원가보다 낮게 책정하는 탓에 임대주택 수량이 늘어나면 그만큼 손실 규모도 커진다. 최근 임대주택 매입가격을 기본형 건축비의 80% 수준으로 상향한다는 방안이 발표됐지만, 기본형 건축비에는 토지비, 지하주차장 등은 반영되지 않는다.

김 소장은 "공사비 인상은 누구의 죄도 아닌데 시공사도 정비사업 조합도 모두 사업성이 낮아져 어려운 상황"이라며 "일반분양 가격을 올려 수익을 내는 것도 한계가 있어 결국 문제를 해결할 수 있는 것은 정부밖에 없다"고 진단했다. 그는 "정부가 좀 내려놓을 수 있는 것들을 내려놓으면서 정비사업의 과도한 기부채납 부담은 낮추고 임대주택 가격을 현실화하는 것이 필요하다"고 주장했다.