[딜사이트 박성준 기자] 최근 주택 공급 문제를 해결하기 위한 한 축으로 신탁방식 정비사업을 적극적으로 활용해야 한다는 주장이 나왔다. 공사비 인상과 유동성 경색 등 건설산업 환경이 전반적으로 악화되면서 이를 보완할 묘책이 신탁방식에 있다는 주장이다. 정부 역시 주택공급 문제의 해결을 위해 신탁방식의 활용도를 넓히는 분위기다.

고민구 한국토지신탁 본부장은 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '노후 도시정비 재건축 재개발 추진 전망' 주제로 열린 '2024 딜사이트 부동산개발포럼' 주제발표를 통해 "신탁방식 정비사업이 주택공급난 문제의 대안이 될 수 있다"고 제시했다.

신탁방식 정비사업은 2015년 도시정비법이 개정되면서 신탁사가 사업시행자로 활동이 가능하도록 근거가 마련됐다. 이어 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 신탁사가 사업시행자 혹은 대행자로서 정비사업을 이끌 수 있게 됐다.

성과는 2020년부터 나타나고 있다. 신탁방식 최초 대규모 사업장 준공 사례는 한국토지신탁이 시행한 대전 용운 주공아파트 재건축 프로젝트가 있다. 이 단지는 2267가구로 신탁방식 개시 4년만에 완료했다. 사업성 개선 효과도 비례율을 약 104%에서 120%로 끌어올려 증명했다.

2021년 신탁방식 정비사업이 전국적으로 점차 확대됐으며, 2022년에는 둔촌주공 재건축 공사 중단 사태가 터져 신탁방식이 주목을 끌었다. 지난해에는 여의도와 목동 등 서울 대규모 재건축 단지에서 신탁방식 재개발을 활발히 이용하고 있다.

◆ 조합 방식 한계, 신탁방식으로 보완

고 본부장은 신탁방식을 통한 정비사업은 조합방식의 정비사업이 한계를 보이면서 자연스럽게 등장했다고 설명했다.

그는 "과거 정비사업은 조합 위주로 진행이 됐다"며 "대부분 조합장이 나이가 많으시고 전문성이 부족해 시공사나 정비업체에 의존하다보니, 사업추진이 느려지고 사건사고도 많이 발생했다"고 말했다. 그러면서 "신탁사가 사업시행자로 프로젝트를 진행하면 정비사업의 주요 문제인 사업비 조달과 조합운영의 투명성 및 대형 시공사의 독점을 모두 해결할 수 있다"고 덧붙였다.

특히 조합에서 어려움을 겪는 자금조달 문제는 신탁사의 자체 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 자금을 빌려오기 때문에 훨씬 수월하다고 강조했다.

고 본부장은 신탁방식 정비사업이 공사비 측면에서는 시공사가 단순도급으로 전환되면서 일반 정비사업보다 줄어들 여지가 있다고 말했다. 일반적인 조합방식의 비용구조는 ▲자금조달 금융비용 ▲리스크 비용 ▲분양비용 등 3가지 항목이 있다. 신탁방식을 활용하면 이 3가지 항목이 신탁수수료로 대체되면서 비용이 줄어들게 된다. 이는 시공사의 자체리스크 비용이 모두 사라지는 효과 덕분이다.

고 본부장은 "사업을 추진하면서 여러 구성원들이 윈윈(win-win)하는 방식으로 끌고가는 게 신탁방식의 역할"이라며 "투명성 부분에서도 신탁사는 금융감독원의 산하에서 정기적으로 감사를 받고 있어 안전하다"고 말했다.

◆ 도시정비 속도전…신탁방식 정비사업 시간 단축 가능

최근 주택공급난 우려가 커지면서 정부에서도 다양한 주택공급책을 꺼내들고 있다. 그 중 노후 도시의 재건축‧재개발 속도를 높이기 위해 신탁방식을 적극 활용하는 모습이다.

고 본부장은 "올해 1월부터 시행되는 도시정비법 개정안에 따르면 신탁방식 정비사업에서 구역지정과 사업시행자 지정을 동시에 할 수 있는 특례 규정이 도입됐다"며 "신탁방식으로 진행할 경우에는 구역지정 요건이 완화돼 시간을 줄일 수 있게 됐다"고 말했다.

기존에는 정비구역의 지정 이후부터 추진위원회의 설립과 조합설립인가 등 사업시행자를 설립하는 과정까지도 많은 시간이 들었다. 하지만 신탁방식을 통해 이 과정을 한번에 처리하게 된 것이다.

또한 이번 특례 이전엔 사업시행자로 지정이 되려면 토지소유자 중 75%의 동의를 받아야 했다. 하지만 이번 특례를 통해 토지소유자의 3분의2 즉 67%로 기준이 낮아졌다.

고 본부장은 "사업시행자 지정 동의 요건이 완화된 것은 매우 중요하다"며 "실제로 토지주 중 동의율이 60%대 후반부터 70%까지 정체되는 경우가 많은데 소폭 완화된 것이 사업을 훨씬 수월하게 해준다"고 강조했다.

아울러 올해 4월 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법도 시행됐다. 1기 신도시와 수도권 택지지구 지방 거점 신도시 등을 대상으로 신탁방식 정비사업을 진행할 경우 사업시행자 지정요건이 토지소유자의 50%로 완화해주도록 했다.

정부는 신탁방식 정비사업을 활성화하기 위해 내년 2월 도심복합 개발 지원에 관한 법률도 시행한다. 이 법안은 토지주가 조합 설립 없이 신탁업자 또는 부동산투자회사(리츠) 등 민간 전문기관과 협력해 도심복합개발을 가능하게 하는 내용이다.

고 본부장은 "신탁방식을 통해 기존 조합이 평균 3년 이상 걸리는 정비구역 지정부터 사업시행인가까지의 절차를 절반 가량 단축할 수 있다"며 "신탁방식으로 향후 개발이 가능한 도심지역도 활발히 검토 중"이라고 말했다.