[딜사이트 김현진 기자] 서울시내 아파트의 노후화가 가속되면서 2030년까지 서울시내 아파트 약 56%의 정비시기가 도래하는 것으로 나타났다. 하지만 복잡한 절차와 도시계획 규제, 사업성 위주 계획으로 인한 심의 지연 등 정비사업 활성화를 가로막는 요소들로 인해 주민 스스로 해결하기는 쉽지 않은 것이 현실이다. 

이에 따라 서울시가 신속통합기획을 통해 정비계획 수립 단계에서 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하기로 했다.

심소희 서울시 신속통합기획과 팀장은 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '노후 도시정비 재건축·재개발 추진 전망'이라는 주제로 열린 '2024 딜사이트 부동산개발포럼'에서 서울시가 추진하고 있는 재개발 활성화, 재건축 정상화 정책인 '신속통합기획'에 대해 이같이 밝혔다.

◆ 2021년 9월 첫 도입…정비계획 수립 패러다임 변화 초래

신속통합기획의 법적 명칭은 정비지원계획으로 지난 2021년 9월 서울시가 새롭게 도입했다. 정비계획수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이라는 의미다.

심 팀장은 신속통합기획 제도가 등장하게 된 배경으로 당시 정체됐던 재개발·재건축 시장을 꼽았다. 실제로 2015년부터 2020년까지 서울시에서 재개발 구역으로 지정된 건수는 한 건도 없다.

심 팀장은 "경직된 도시계획규제, 복잡한 절차와 관련계획, 사업성 위주 계획으로 인한 반복된 심의 지연 등 정비사업 활성화를 가로막는 요소가 많았다"며 "서울시는 도시계획 규제가 경직적으로 운영되고 있다는 점에 집중해 공공이 할 수 있는 지원 대책을 마련하기 위해 신속통합기획이란 제도를 마련하게 됐다"고 설명했다.

심 팀장은 신속통합기획이 추구하는 가장 큰 가치로 공공성과 사업성의 균형을 꼽았다. 사업이 실현될 수 있다는 전제 하에 공공성을 추구한다는 것이다.

심 팀장은 "과거 서울시에서 도시계획 심의를 하다 보면 사업성이라는 말이 약간 금기와 같았다"며 "하지만 사업성 위주의 계획이 통과되지 않을 경우 재개발을 통해서 확보하려고 했던 기반시설뿐 아니라 노후 주거지 정비도 되지 않아 공공 입장에선 얻는 게 하나도 없어지게 된다"고 말했다. 이어 "정비사업에서 공공이 추구해야 할 공공성의 가치는 실현 가능한 공공성"이라며 "민간과 공공, 사업성과 공공성의 균형을 이룬 계획을 만들어 나갈 것"이라고 덧붙였다.

정비계획 수립 패러다임도 변화했다는 시각이다. 기존 정비계획을 민간이 주도했다면 신속통합기획은 민간이 주도하는 것은 같지만, 공공의 지원을 통해 사업이 원활히 추진할 수 있도록 돕는다는 것이다.

심 팀장은 "기존 정비계획은 민간이 주도하는 가운데 절차도 복잡해 문제가 발생했을 경우 주민들 스스로 해결하기에는 무리가 있었다"며 "사업은 민간이 주도하되 서울시는 맞춤형 지원을 통해 사업 추진에 활기를 불어넣을 수 있다"고 말했다.

◆ 핵심은 신속 아닌 통합…정비계획 수립 기간 절반 단축 목표

심 팀장은 "신속통합기획 방식으로 재개발·재건축을 진행할 경우 다양한 인센티브를 얻을 수 있다"고 강조했다.

먼저 지역특성 및 주민요구를 고려해 도시계획 규제를 유연하게 적용할 수 있다. 심 팀장은 "일률적으로 적용되는 35층 규제의 경우 지역 특성에 따라 정량적 높이 기준이 아닌 정성적 높이 기준이 적용될 수 있다"며 "공공시설 하구에도 민간시설을 활용할 수 있도록 하는 입체적 도시계획 결정을 통해 사업여건을 개선할 수 있다"고 말했다.

아울러 다양한 분야의 전문가와 사전 논의된 신속통합기획에 따라 빠른 행정절차 지원이 가능하다. 정비계획과 지구단위계획을 동시에 수립해 사업기간을 단축할 수 있다는 것이다.

심 팀장은 "서울시 도시계획위원회는 30명으로 구성돼 있지만, 신속통합기획은 사전에 다 검토가 된 계획안이기 때문에 7명에서 9명으로 구성된 수권분과위원회에서 검토해 의사 결정이 더 빠를 수밖에 없다"며 "현재 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정됨에 따라 통합심의할 수 있는 법적 근거도 마련된 상태로 인가 과정의 심의도 2분의 1로 단축할 수 있어 빠른 사업 추진이 가능하다"고 강조했다.

결국 신속통합기획은 여러 가지 단계를 통합함에 따라 신속한 사업 추진을 목표한다는 설명이다. 서울시가 2021년 9월 신속통합기획 도입 이후 올 8월 현재 총 129개소(재건축 46개소, 재개발 83개소)가 공모 등을 거쳐 추진 중이며, 72개소(재건축 19개소, 재개발 53개소)는 기획을 완료한 상태다.

심 팀장은 "신속통합기획은 교통계획과 도시계획과 같은 계획을 통합하고 교통·환경·건축심의를 통합심의하는 것과 같이 절차를 통합하는 것"이라며 "이런 과정들을 통해 정비계획 수립 기간을 평균 5년에서 2년으로 단축하는 것을 목표로 진행하고 있다"고 말했다.