[딜사이트 최유나 기자] 지난 2017년 국토교통부는 '보증금 3억 전세세입자, 연 38만원으로 보증금 전액 보장'이라는 보도자료를 냈다. 국토부는 "제도개선을 통해 역전세난이나 깡통전세로부터 세입자들을 보호하는 조치로 주택시장 안전에 기여할 수 있을 것"이라는 설명을 덧붙였다. 그러나 2023년인 지금, 제도는 세입자들을 온전히 보호하지 못하고 있으며 오히려 전세사기에 악용되는 부메랑으로 돌아왔다.

전세제도는 한국에서만 볼 수 있는 특이한 제도다. 돈이 있는 사람은 집값이 오를 것이라는 생각으로 집을 사 빌려주고, 돈이 없는 사람은 내 집마련까지 시간을 벌어주게 하는 제도다.

초기의 목적과 달리 지금의 전세제도는 '사회적 재난'으로 불리고 있다. 문제는 점점 심각해지더니 보증금을 돌려받지 못한 사람들이 생을 스스로 끝내는 일까지 발생했다.

전세사기가 발생한 근본적 원인은 집주인들의 무리한 갭투자다. 금리가 0%대였던 2020~2021년에는 자본이 없는 자들도 매매가와 전세가 차이가 적은 빌라, 다가구, 오피스텔을 주타겟으로 집을 사들여 시세차익을 누릴 수 있었다.

부동산 갭투자는 부동산 상승기에는 '똘똘한 투자'로 평가받았다. 그러나 부동산 하락기에는 매매가보다 전세가가 높아지면서 세입자들이 돈을 돌려받지 못하게 하는 원인으로 작용했다.

이런 배경에는 정부의 정책이 뒷받침하고 있었다. 통상적으로 매매가와 전세가의 차이가 거의 없으면 불안한 마음이 들어 계약을 이행하기가 망설여진다. 하지만 공인중개사 등이 국가에서 보장하는 주택도시보증공사(HUG) 전세 보증보험을 미끼로 계약에 나서게 부추겼다.

실제 중개업자와 짜고 대출을 받아 튀는 신종 전세사기가 등장했던 시기가 2013년으로 전세금 반환보증이 처음 시행되던 때다. 2013년 당시 정부는 전셋값 폭등으로 세입자들의 주거안정을 위한다며 HUG 대출보증과 전세보증보험을 대폭 확대했다.

HUG 전세보증보험은 전세가율 100% 주택까지 가입을 허용했다. 전셋값이 집값에 맞먹어도 HUG가 보증한 것이다. 임대인들의 보증금 반환능력, 신용 등은 확인하지 않았다. 임대인 자신은 신축 빌라 세입자를 속여 분양대금보다 높은 전세 보증금을 받아 자본을 한 푼도 들이지 않고 수백채의 빌라를 소유했다.

결국 부동산 경기 악화로 인한 부담은 HUG가 떠안았다. HUG는 지난해 1000억원 규모의 당기순손실을 내면서 13년만에 적자 전환했다. 전세보증금반환보증보험의 보증금 대위변제액이 늘어난 탓이다. 전세사기, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 등의 증가로 HUG 재정건전성을 나타내는 보증 운용 배수가 2024년에는 한도를 초과할 것이라는 전망도 나온다.

HUG는 주택도시기금법에 근거해 정부의 대주주 지위가 법으로 보장(공사 지분 50% 이상을 정부가 출자)돼 있으며 유사 시 손실 보전을 받을 수도 있다. 이는 유사 시 국민 세금이 투입된다는 의미로, HUG의 부실은 곧 세금 증가를 뜻한다.

상황이 악화일로로 치닫자 일각에서는 전세 폐지론까지 나온다. 대한민국 전세 시스템은 이 시기를 과도기로 삼아야 한다. HUG 등 공적금융기관의 대출 보증 부실을 축소하기 위해 전세금 대출 보증 비율을 줄이고 은행, LH 등이 전세자금대출 심사를 강화해야 한다. 장기적으로는 사회적인 큰 손실을 줄이기 위해 전세 비중을 줄여야 한다.

전세사기는 보증보험으로 인한 도덕적 해이와 그 틈을 파고든 사기 수법 때문이다. 서민을 위한 예외적 제도가 국가적 부실을 높이고 목적과 다르게 악용되는 수단으로 이용되도록 해서는 안된다.